印尼這些年的經(jīng)濟(jì)增速十分引人關(guān)注，印尼主要發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施和制造業(yè)與服務(wù)業(yè)，近年來(lái)印尼龐大的內(nèi)需市場(chǎng)及其具爆發(fā)力的快速成，更使印尼的經(jīng)濟(jì)體質(zhì)出現(xiàn)結(jié) 構(gòu)性的正面轉(zhuǎn)變。因此也吸引了大量海外企業(yè)家來(lái)投資。關(guān)于印尼投資的最新行情，你都知道嗎？今天小編就來(lái)為您梳理，怎樣投資印尼房產(chǎn)？投資前需要知道那些事！

1.印尼房產(chǎn)所有權(quán)

印尼擁有幾種屬性不同的土地所有權(quán)，土地永久產(chǎn)權(quán)被稱為“HM“。只有印度尼西亞公民及特定的印尼公司才能擁有HM土地所有權(quán)。有限責(zé)任公司不得享有HM。

也就是說(shuō)，國(guó)外人士仍舊無(wú)法以個(gè)人的名義擁有永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)。雖然印尼的成文法會(huì)讓國(guó)外投資人感到有些棘手，但仍可購(gòu)買(mǎi)印尼的共管公寓。國(guó)外投資人士還可購(gòu)買(mǎi)土地的控制權(quán)，不過(guò)在印尼法律上更加困難，并且投資者的內(nèi)心會(huì)感到有些忐忑。

02.非印尼人士并不會(huì)有抵押貸款

雖然這是印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著正確方向邁出的一步，但印尼政府會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)財(cái)產(chǎn)的外國(guó)所有權(quán)的控制比如：外借人士的購(gòu)買(mǎi)物業(yè)權(quán)利其實(shí)是根據(jù)“使用權(quán)”而非“擁有權(quán)”，只有印尼國(guó)民才有“擁有權(quán)”。所以想要得到印尼金融機(jī)構(gòu)對(duì)于國(guó)外人口發(fā)出物業(yè)貸款幾乎是不可能的。雖然印尼法律現(xiàn)在并沒(méi)有明文禁止本地銀行向國(guó)外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會(huì)拒絕向在“使用權(quán)”范疇下的物業(yè)批出貸款。

3.對(duì)于外國(guó)人房地產(chǎn)投資的嚴(yán)格規(guī)定

即使通過(guò)了可以購(gòu)買(mǎi)印尼房產(chǎn)的條例，國(guó)外投資者仍需要在印尼房地產(chǎn)市場(chǎng)遵守針對(duì)外籍人士的嚴(yán)格要求和規(guī)則。國(guó)外投資者只能用政府為每個(gè)區(qū)域規(guī)定的固定最低金額來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。比如在雅加達(dá)的外國(guó)人將需要用最少100億印尼盾（1印尼盧比=0.0004803人民幣）來(lái)買(mǎi)一間房屋和用50億印尼盾來(lái)買(mǎi)一套公寓，其他地區(qū)擁有不同的價(jià)格限制。

除了房產(chǎn)價(jià)格水平之外在印尼購(gòu)買(mǎi)住宅或公寓還有其他要求。國(guó)外人士及其家人必須擁有居民身份。并且應(yīng)該從政府或開(kāi)發(fā)商那里購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

印尼投資房地產(chǎn)注意事項(xiàng)

1.法律環(huán)境的復(fù)雜性

印尼的法律體系整體完整，但存在下位法或操作細(xì)則缺位的情況，實(shí)務(wù)操作中需特別注意。尤其是土地法律制度復(fù)雜，需要密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤�律變�?dòng)的情況并仔細(xì)甄別。建議投資者聘請(qǐng)專業(yè)律所、專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)助。

2. 盡職調(diào)查的重要性

印尼土地市場(chǎng)復(fù)雜，實(shí)務(wù)操作中存在有權(quán)屬登記和無(wú)權(quán)屬登記的土地，且第三方可對(duì)土地權(quán)屬提出異議的法定時(shí)限較長(zhǎng)。建議投資者在初始獲取地塊時(shí)對(duì)土地進(jìn)行全面盡職調(diào)查，通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)律師和運(yùn)用政企關(guān)系等多方途徑，摸排意向地塊的產(chǎn)權(quán)干凈程度，并確定地塊的權(quán)屬、來(lái)源、政策、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等各方面是否適合開(kāi)發(fā)建設(shè)。

3.“兩難”的勞動(dòng)用工問(wèn)題

一方面，當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力質(zhì)素普遍不高，可能無(wú)法適應(yīng)國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)要求，而鑒于印尼對(duì)當(dāng)?shù)貏诠さ谋Ｗo(hù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)雇傭部分印尼本地從業(yè)者;另一方面，若企業(yè)堅(jiān)持聘用符合企業(yè)發(fā)展要求的外籍勞工，可能導(dǎo)致用工成本大幅上漲，且企業(yè)需要考慮到外籍員工工作簽證的批準(zhǔn)難度。

印尼投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

1.土地私有

對(duì)于中國(guó)投資商而言，和擁有土地的印尼民眾之間的協(xié)調(diào)或討價(jià)還價(jià)是一個(gè)非常耗時(shí)費(fèi)力的過(guò)程，釘子戶和坐地起價(jià)的情況十分普遍。著名的雅萬(wàn)高鐵項(xiàng)目就因?yàn)檎鞯氐膯?wèn)題進(jìn)展十分緩慢，至今仍未完成工程內(nèi)的所有征地。兩國(guó)政府都力捧的工程尚且如此，民間企業(yè)的征地難度可想而知。所以很多開(kāi)發(fā)商在征地時(shí)都會(huì)尋求當(dāng)?shù)卣�府的協(xié)助，而當(dāng)?shù)卣�府也�?huì)很自然地要求“分一塊蛋糕”。如何與印尼民眾和印尼當(dāng)?shù)卣�府打交道需要中�?guó)企業(yè)好好動(dòng)動(dòng)腦筋。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差

印尼的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差，面臨著電力系統(tǒng)供電不足、全國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施滯后、居民飲用水不足等嚴(yán)峻問(wèn)題。而對(duì)于印尼房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)這意味著：

(1)交通運(yùn)輸?shù)穆浜髮?dǎo)致印尼的運(yùn)輸成本極高，很多國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的價(jià)格甚至高于直接進(jìn)口產(chǎn)品，而房地產(chǎn)投資尤其是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的大量建工材料都會(huì)因此成本劇增。電力系統(tǒng)的落后也將帶來(lái)因電力不足、停電頻繁導(dǎo)致的工期延長(zhǎng)或住房?jī)r(jià)值下降等問(wèn)題。

(2)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，決定樓盤(pán)房?jī)r(jià)的最大因素之一就是樓盤(pán)的地段。但即便在城市，也同樣面臨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)差的問(wèn)題，這將對(duì)樓盤(pán)的價(jià)格產(chǎn)生重大影響。

3.政府行政效率低

(1)印尼是民主共和制國(guó)家，采取民主直選的方式選舉市長(zhǎng)和省長(zhǎng)，各省、區(qū)、市享有很高的自治權(quán)。中央政府的許多政策在地方上經(jīng)常沒(méi)辦法得到有效的執(zhí)行。政府各項(xiàng)大小事宜都需要通過(guò)各級(jí)議會(huì)投票通過(guò)，再加上印尼復(fù)雜的行政審批程序都導(dǎo)致行政流程冗長(zhǎng)。

(2)在印尼，審批土地投標(biāo)、交易、建設(shè)等方面的相關(guān)證件和行政流程都將是一場(chǎng)持久的拉鋸戰(zhàn)，甚至有可能“中道崩殂”，所以投資印尼房地產(chǎn)的中國(guó)企業(yè)要打好預(yù)防針，提前做好在漫長(zhǎng)的前期投資過(guò)程中可能帶來(lái)的成本劇增、資金周轉(zhuǎn)困難、政策轉(zhuǎn)變等潛在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)。

印尼房產(chǎn)，對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇

1.挑戰(zhàn)

印尼以穆斯林信仰為主的宗教結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致文化差異過(guò)大，可能對(duì)經(jīng)濟(jì)投資帶來(lái)一定影響。穆斯林信仰較為激進(jìn)，因此與崇尚和諧的儒教信仰易發(fā)生沖突。最后，大國(guó)角逐的必爭(zhēng)之地，導(dǎo)致印尼市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，美日澳韓等國(guó)已經(jīng)在當(dāng)?shù)赜兄鴰资�年的市�?chǎng)壟斷地位，新興投資者想打入市場(chǎng)的成本更高。由于歷史原因以及地理位置原因，目前占印尼市場(chǎng)主要地位的是以上四國(guó)，中國(guó)新興投資者想要打入市場(chǎng)，需要花費(fèi)更多時(shí)間和金錢(qián)。

2.機(jī)遇

但印尼經(jīng)過(guò)與中國(guó)長(zhǎng)達(dá)千年的交往，目前擁有一千萬(wàn)人口以上的華人，民族親近感上強(qiáng)于他國(guó)。并且由于各種原因，印尼華人在經(jīng)濟(jì)上占主要地位，有利于國(guó)內(nèi)投資開(kāi)發(fā)對(duì)接。其次，印尼各種資源十分豐富，吸引了包括中國(guó)在內(nèi)的各國(guó)投資者前來(lái)開(kāi)發(fā)。再次，印尼人口紅利大，消費(fèi)市場(chǎng)廣闊：印尼有超2.8億人口，年齡中位數(shù)為30.5歲，35歲以下人口占67%，19-27歲的藍(lán)領(lǐng)人口有7000萬(wàn)，并且及時(shí)行樂(lè)文化盛行。

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