張曉玲：房地產信托到期壓低房價？

多家機構數(shù)據(jù)顯示，自8月份以來，[在珠海注冊香港公司服務] 樓市成交連續(xù)下滑，以剛需為主的市場在調控基調趨嚴、價格上漲和信貸緊縮夾擊之下，重回觀望，庫存持續(xù)升高。截至9月28日，上海易居房地產研究院監(jiān)測的20個典型城市，新建商品住宅庫存總量達到8373萬平方米，同比增長22%。

20個典型城市中，有14個城市庫存量出現(xiàn)環(huán)比增長，僅有6個城市庫存量出現(xiàn)不同程度的下降，從而造成了20個城市總體庫存量出現(xiàn)高攀的趨勢。其中，一、二、三線新建商品住宅庫存總量分別為3031萬、2850萬、2493萬平方米，環(huán)比均小幅增長。一二線城市庫存9月份出現(xiàn)逆增現(xiàn)象，而三線城市的庫存量一直保持著明顯的上漲趨勢。

新增庫存仍在繼續(xù)增長。9月底最后一周，中銀國際監(jiān)測的十五大城市新增可售面積862.1萬平方米，環(huán)比上漲101.6%；上周長城證券監(jiān)測的重點城市庫存指數(shù)環(huán)比上升8%。當前去化周期曲線出現(xiàn)回升，預計新增庫存將持續(xù)至明年一季度甚至上半年。

從短期庫存來看，開發(fā)商將不得不再次啟動降價促銷、以價換量，不確定的只是時間問題，比如是今年12月份還是明年3、4月份。

今年四季度也是開發(fā)商的推盤高峰期。田世欣認為，房企再度實質性降價需要推動力，比如優(yōu)質土地供應放量及政府進行一定的讓利，信貸政策及預售政策繼續(xù)趨緊等；另外，明年大批房地產信托到期帶來的償債壓力，可能也是推動力之一。

其中，趨緊的信貸政策非常關鍵。世聯(lián)地產一位研究人士發(fā)現(xiàn)，從8月份開始，央行不斷采取逆回購的方式釋放流動性，從而導致銀行間流動性偏緊，銀行間利率上行明顯，直接影響商業(yè)銀行信貸投放能力和價格上浮，導致一些商業(yè)銀行取消了房貸85折優(yōu)惠利率。

調查顯示，目前深圳僅有工行一家國有大行還維持8.5折利率，但條件苛刻；北京、上海、廣州等城市很多銀行逐漸取消了8.5折，回到9折甚至基準利率。

“資金成本的上浮，直接抑制購房者的風險偏好，我們代理樓盤的來訪量等數(shù)據(jù)已經有所體現(xiàn)�！鄙鲜鍪缆�(lián)地產人士透露，9月，來自一線代理樓盤的來訪量水平大致與8月持平。

當前的樓市，購房群體與2007、[在�？谧�香港公司]2009年已大為不同。世聯(lián)成交客戶結構顯示，8月份投資客占所有成交客戶的比例為15.6%，相比4月份最低點13.3%僅上浮2.3%，說明成交的主要客戶依然是剛需人群，且在總量上出現(xiàn)了下降。

世聯(lián)研究認為，在當前政策有收緊跡象、房貸優(yōu)惠取消、預期收入不明朗等因素影響下，需求端明顯受到抑制，其建議開發(fā)商平價走量。